NHÀ THUÊ BỊ HƯ HỎNG, XUỐNG CẤP – CHỦ NHÀ HAY NGƯỜI THUÊ PHẢI CHỊU CHI PHÍ SỬA CHỮA?

Nhà thuê bị thấm dột, nứt tường, hỏng hệ thống điện nước, máy lạnh không hoạt động… Ai phải bỏ tiền sửa chữa? Chủ nhà có được yêu cầu người thuê chịu toàn bộ chi phí? Và người thuê có quyền tự sửa rồi trừ vào tiền thuê nhà hay không?

Đây là những tranh chấp khá phổ biến trong quan hệ thuê nhà. Tuy nhiên, điều đáng nói là không ít người vẫn cho rằng: đã thuê nhà thì mọi hư hỏng phát sinh trong thời gian sử dụng đều do người thuê chịu trách nhiệm. Ngược lại, cũng có người thuê cho rằng căn nhà thuộc sở hữu của chủ nhà nên bất kỳ hư hỏng nào cũng phải do chủ nhà sửa chữa.

Cả hai cách hiểu này đều chưa đầy đủ.

Trách nhiệm sửa chữa nhà thuê không chỉ phụ thuộc vào việc ai là chủ sở hữu, ai đang sử dụng, mà còn phải xem xét nguyên nhân hư hỏng, tính chất hư hỏng, nghĩa vụ của các bên và nội dung hợp đồng thuê nhà.

1. Chủ nhà có nghĩa vụ bảo đảm căn nhà sử dụng được trong suốt thời hạn thuê

Theo khoản 1 Điều 477 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; đồng thời phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

Quy định này thể hiện một nguyên tắc quan trọng: nghĩa vụ của chủ nhà không kết thúc tại thời điểm bàn giao chìa khóa.

Khi nhận tiền thuê, chủ nhà không chỉ giao cho người thuê quyền sử dụng căn nhà, mà còn phải bảo đảm căn nhà duy trì được giá trị sử dụng phù hợp với mục đích đã thỏa thuận.

Ví dụ, một gia đình thuê nhà để ở. Sau một thời gian, mái nhà xuống cấp, nước mưa thấm dột nghiêm trọng; hệ thống điện âm tường hư hỏng, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ; đường ống nước trong tường bị vỡ do đã sử dụng lâu năm.

Nếu những hư hỏng này phát sinh do sự xuống cấp tự nhiên của công trình, không phải do lỗi của người thuê, thì về nguyên tắc, trách nhiệm sửa chữa thuộc về chủ nhà.

Chủ nhà không thể chỉ viện dẫn lý do người thuê đang quản lý, sử dụng căn nhà để chuyển toàn bộ chi phí sửa chữa cho họ.

Đặc biệt, với những hư hỏng ảnh hưởng đến an toàn hoặc khiến căn nhà không còn đáp ứng được mục đích thuê, việc chậm trễ sửa chữa còn có thể dẫn đến những trách nhiệm pháp lý khác.

2. Người thuê có phải chịu trách nhiệm đối với những hư hỏng phát sinh trong thời gian thuê?

Câu trả lời là có, nhưng không phải đối với mọi trường hợp.

Khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, thực hiện việc bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ; nếu làm mất hoặc hư hỏng tài sản thì phải bồi thường. Tuy nhiên, bên thuê không phải chịu trách nhiệm đối với hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

Như vậy, cần phân biệt ba nhóm trường hợp.

Thứ nhất, hư hỏng do lỗi của người thuê.

Ví dụ, người thuê tự ý đục phá tường làm vỡ đường ống nước; sử dụng thiết bị điện không đúng cách dẫn đến cháy hỏng; làm vỡ kính, hỏng cửa hoặc phá hỏng các trang thiết bị được bàn giao.

Trong những trường hợp này, nếu xác định được hành vi có lỗi của người thuê là nguyên nhân gây thiệt hại, chủ nhà có quyền yêu cầu sửa chữa hoặc bồi thường.

Trách nhiệm cũng có thể phát sinh từ hành vi của người do bên thuê cho phép sử dụng nhà, tùy theo thỏa thuận và căn cứ pháp luật áp dụng.

Thứ hai, hư hỏng nhỏ thuộc nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa của người thuê.

Trong quá trình sử dụng, có những công việc bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ mà người thuê phải thực hiện theo pháp luật, tập quán hoặc thỏa thuận hợp pháp.

Tuy nhiên, không thể chỉ dựa vào giá trị sửa chữa thấp để kết luận đó là nghĩa vụ của người thuê. Cần xem xét cả nguyên nhân, tính chất hư hỏng và nội dung hợp đồng.

Thứ ba, hao mòn tự nhiên và sự xuống cấp của công trình.

Đây là vấn đề thường gây tranh cãi nhất.

Một căn nhà được sử dụng trong nhiều năm khó có thể giữ nguyên tình trạng như ngày đầu bàn giao. Sơn tường phai màu, một số vật liệu giảm chất lượng, thiết bị cũ đi hoặc những bộ phận công trình xuống cấp theo tuổi thọ sử dụng là điều có thể xảy ra.

Nếu đó là hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng bình thường thì người thuê không phải bồi thường chỉ vì tài sản không còn mới như lúc nhận.

Pháp luật yêu cầu người thuê bảo quản tài sản, chứ không buộc họ phải bảo đảm căn nhà không chịu bất kỳ sự hao mòn nào theo thời gian.

3. Hợp đồng quy định người thuê phải sửa chữa mọi hư hỏng thì có được không?

Trên thực tế, nhiều hợp đồng thuê nhà có điều khoản: “Bên thuê chịu trách nhiệm sửa chữa mọi hư hỏng phát sinh trong thời gian thuê”.

Đây là cách soạn thảo tiềm ẩn nhiều tranh chấp.

Nếu hiểu điều khoản này theo nghĩa người thuê phải chịu cả những hư hỏng do kết cấu công trình xuống cấp, khuyết tật có sẵn hoặc những nguyên nhân hoàn toàn không thuộc trách nhiệm của mình thì cần xem xét lại tính hợp pháp, phạm vi áp dụng và sự phù hợp với các quy định bảo vệ quyền của bên thuê.

Không phải cứ có chữ ký trong hợp đồng thì mọi yêu cầu của chủ nhà đều đương nhiên được chấp nhận.

Khi phát sinh tranh chấp, cần xem xét toàn bộ hợp đồng, hoàn cảnh giao kết, tình trạng căn nhà khi bàn giao, nguyên nhân hư hỏng và những quy định pháp luật có liên quan.

Theo quan điểm của chúng tôi, hợp đồng nên quy định rõ trách nhiệm đối với từng nhóm công việc: bảo dưỡng thường xuyên, sửa chữa nhỏ, sửa chữa lớn, hư hỏng do lỗi và hao mòn tự nhiên.

Cách quy định cụ thể không chỉ bảo vệ người thuê mà còn giúp chủ nhà có căn cứ rõ ràng khi yêu cầu bồi thường.

4. Chủ nhà không chịu sửa chữa, người thuê có được tự sửa rồi trừ tiền thuê?

Khoản 3 Điều 477 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trường hợp bên cho thuê đã được thông báo nhưng không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời, bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu thanh toán chi phí sửa chữa.

Điều này có nghĩa người thuê không nhất thiết phải chờ đợi vô thời hạn khi căn nhà hư hỏng mà chủ nhà không thực hiện trách nhiệm.

Tuy nhiên, cần phân biệt hai vấn đề:

• Quyền tự sửa chữa và yêu cầu chủ nhà thanh toán chi phí hợp lý.
• Quyền tự ý khấu trừ chi phí sửa chữa vào tiền thuê nhà.

Đây không hoàn toàn là một quyền.

Việc người thuê được yêu cầu hoàn trả chi phí sửa chữa không có nghĩa trong mọi trường hợp họ được tự quyết định số tiền và đơn phương trừ vào tiền thuê phải thanh toán.

Để hạn chế tranh chấp, người thuê nên thông báo rõ tình trạng hư hỏng, yêu cầu chủ nhà sửa chữa, lưu giữ chứng cứ và thống nhất bằng văn bản về phương án sửa chữa, chi phí cũng như việc thanh toán hoặc khấu trừ.

Nếu không đạt được thỏa thuận, quyền yêu cầu hoàn trả chi phí và việc xử lý nghĩa vụ tiền thuê cần được giải quyết trên căn cứ pháp luật cụ thể.

5. Nhà hư hỏng nghiêm trọng, người thuê có được chấm dứt hợp đồng?

Không phải mọi hư hỏng đều là căn cứ để người thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Tuy nhiên, nếu căn nhà có hư hỏng nghiêm trọng, không được sửa chữa và ảnh hưởng đến khả năng sử dụng, người thuê có thể có quyền chấm dứt hợp đồng theo quy định pháp luật.

Đối với hợp đồng thuê nhà ở, điểm a khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023 quy định bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê không sửa chữa nhà ở trong trường hợp có hư hỏng nặng.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 477 Bộ luật Dân sự năm 2015 còn quy định những quyền của bên thuê khi giá trị sử dụng của tài sản bị giảm sút mà không do lỗi của họ, bao gồm yêu cầu sửa chữa, giảm giá thuê hoặc trong những trường hợp luật định, chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Điều cần lưu ý là việc chấm dứt hợp đồng phải có căn cứ và thực hiện đúng trình tự thông báo theo quy định áp dụng.

Người thuê không nên chỉ vì phát sinh một hư hỏng nhỏ mà tự ý bỏ nhà, ngừng thanh toán tiền thuê rồi cho rằng mình không còn nghĩa vụ.

Ngược lại, chủ nhà cũng không thể yêu cầu người thuê tiếp tục trả đủ tiền thuê trong mọi tình huống, bất kể căn nhà đã hư hỏng đến mức không thể sử dụng đúng mục đích.

6. Khi trả nhà, chủ nhà có được giữ tiền cọc để sửa chữa?

Đây là một trong những tranh chấp thường gặp nhất.

Sau khi hết hạn thuê, chủ nhà kiểm tra và phát hiện tường bị bẩn, sơn bong tróc, thiết bị cũ, nền nhà trầy xước hoặc một số hạng mục hư hỏng. Từ đó, chủ nhà yêu cầu người thuê thanh toán chi phí sửa chữa, thậm chí giữ lại toàn bộ tiền đặt cọc.

Vấn đề đặt ra là: những hư hỏng đó do người thuê gây ra hay chỉ là sự hao mòn tự nhiên?

Khoản 1 Điều 482 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bên thuê phải trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng tình trạng đã thỏa thuận.

Do đó, chủ nhà có quyền yêu cầu bồi thường đối với thiệt hại thuộc trách nhiệm người thuê, nhưng không thể mặc nhiên yêu cầu người thuê trả lại căn nhà trong tình trạng mới hoàn toàn.

Nếu muốn khấu trừ tiền đặt cọc để sửa chữa, chủ nhà cần có căn cứ xác định trách nhiệm của người thuê, phạm vi hư hỏng và chi phí hợp lý.

Ví dụ, một bộ máy lạnh đã sử dụng nhiều năm bị hư hỏng. Không thể chỉ căn cứ vào việc máy lạnh không còn hoạt động khi trả nhà để buộc người thuê mua một máy lạnh mới thay thế. Cần xác định nguyên nhân hư hỏng, tình trạng thiết bị khi bàn giao, thời gian sử dụng và trách nhiệm bảo dưỡng.

Tương tự, việc yêu cầu sơn mới toàn bộ căn nhà chỉ vì tường đã cũ theo thời gian cũng cần được xem xét trên cơ sở hợp đồng và chứng cứ thực tế.

Tiền đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, không phải khoản tiền mà chủ nhà đương nhiên được giữ lại mỗi khi phát hiện tài sản có sự thay đổi sau thời gian thuê.

7. Khi tranh chấp xảy ra, bên nào phải chứng minh?

Trong tranh chấp dân sự, chứng cứ có ý nghĩa quyết định.

Nếu chủ nhà yêu cầu người thuê bồi thường thiệt hại, cần có căn cứ chứng minh thiệt hại, hành vi vi phạm, nguyên nhân và trách nhiệm của người thuê theo quy định áp dụng.

Ngược lại, nếu người thuê cho rằng hư hỏng thuộc trách nhiệm chủ nhà và yêu cầu thanh toán chi phí sửa chữa, giảm tiền thuê hoặc bồi thường, họ cũng phải cung cấp chứng cứ cho yêu cầu của mình.

Vấn đề thường gặp là hai bên không lập biên bản bàn giao ban đầu, không chụp hình hiện trạng, không ghi nhận tuổi thọ và tình trạng thiết bị.

Đến khi phát sinh tranh chấp, mỗi bên lại đưa ra một cách giải thích khác nhau.

Vì vậy, ngay từ thời điểm nhận nhà, các bên nên lập biên bản bàn giao chi tiết, có hình ảnh hoặc video kèm theo. Khi phát sinh hư hỏng, cần thông báo bằng phương thức có thể lưu giữ chứng cứ, ghi nhận hiện trạng trước khi sửa chữa và lưu giữ hóa đơn, chứng từ.

Đây là những công việc đơn giản nhưng có thể quyết định kết quả giải quyết tranh chấp sau này.

8. Góc nhìn của luật sư: Đừng biến sự xuống cấp tự nhiên thành lỗi của người thuê

Một hợp đồng thuê nhà luôn tồn tại hai lợi ích cần được tôn trọng.

Chủ nhà có quyền bảo vệ tài sản của mình, yêu cầu người thuê sử dụng đúng mục đích, bảo quản và bồi thường những thiệt hại do lỗi gây ra.

Người thuê cũng có quyền được sử dụng căn nhà phù hợp với mục đích đã thỏa thuận, không phải gánh chịu những chi phí vốn thuộc trách nhiệm của chủ sở hữu hoặc những hao mòn tự nhiên không thể tránh khỏi.

Sẽ không công bằng nếu chủ nhà phải tự bỏ tiền sửa chữa những thiệt hại do người thuê cố ý hoặc bất cẩn gây ra.

Nhưng cũng không công bằng nếu người thuê đã trả tiền để sử dụng căn nhà trong nhiều năm, đến khi trả nhà lại phải bỏ thêm một khoản tiền lớn để khôi phục mọi thứ như mới, kể cả những bộ phận đã xuống cấp theo thời gian.

Điều quan trọng không phải là tìm cách buộc một bên chịu toàn bộ chi phí, mà là xác định đúng trách nhiệm của từng bên đối với từng loại hư hỏng.

Một hợp đồng rõ ràng, một biên bản bàn giao đầy đủ và thái độ thiện chí khi phát sinh sự cố thường có giá trị hơn rất nhiều so với việc chờ đến khi tranh chấp xảy ra mới tìm cách quy trách nhiệm.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ XUÂN NINH

Điểm tựa pháp lý vững bền

Văn Phòng Luật Sư Xuân Ninh

• Địa chỉ: Số 05 Nguyễn Văn Tiết, khu phố Bình Hòa, phường Lái Thiêu, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Hotline: 0977.444.458 – Trưởng văn phòng: Luật sư Bùi Xuân Ninh
• Email: xnlawfirm@gmail.com
• Website: luatxuanninh.com

Hãy để chúng tôi, Văn Phòng Luật Sư Xuân Ninh, đồng hành cùng bạn trong mọi thủ tục liên quan đến pháp lý, pháp luật, giấy đăng ký, giấy phép các loại… Giúp bạn yên tâm và thuận tiện hơn trong cuộc sống hàng ngày.