NGƯỜI THUÊ NỢ TIỀN, KHÓA CỬA BỎ ĐI – CHỦ NHÀ CÓ ĐƯỢC PHÁ KHÓA LẤY LẠI NHÀ?

Người thuê không trả tiền nhiều tháng, không liên lạc, khóa cửa rồi bỏ đi. Căn nhà là tài sản của mình nhưng chủ nhà lại không biết có được tự mở cửa, chuyển đồ đạc ra ngoài để cho người khác thuê hay không. Nếu tiếp tục chờ đợi, thiệt hại ngày càng lớn; nhưng nếu tự ý xử lý, chủ nhà có thể đối mặt với những rủi ro pháp lý nào?

Đây là tình huống không hiếm gặp trong thực tế.

Không ít chủ nhà rơi vào hoàn cảnh vừa không thu được tiền thuê, vừa không thể đưa căn nhà vào sử dụng. Trong khi đó, bên trong nhà có thể vẫn còn đồ đạc, tài sản của người thuê; điện nước tiếp tục phát sinh chi phí, căn nhà có nguy cơ xuống cấp hoặc mất an toàn.

Từ tâm lý bức xúc, nhiều người lựa chọn cách phá khóa, đưa tài sản ra ngoài và thay ổ khóa mới để lấy lại nhà.

Tuy nhiên, quyền sở hữu căn nhà không đồng nghĩa với quyền tự ý thực hiện mọi biện pháp để thu hồi nhà trong thời gian quan hệ thuê và quyền chiếm hữu của người thuê chưa được giải quyết hợp pháp.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, chủ nhà cần phân biệt rõ ba vấn đề: quyền yêu cầu thanh toán tiền thuê, quyền chấm dứt hợp đồng và quyền nhận lại căn nhà.

1. Người thuê chậm trả tiền, chủ nhà có được chấm dứt hợp đồng ngay không?

Theo khoản 1 Điều 481 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thuê có nghĩa vụ trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận.

Việc không thanh toán tiền thuê đúng hạn là hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, trừ trường hợp có căn cứ pháp lý làm thay đổi hoặc miễn trừ nghĩa vụ đó.

Tuy nhiên, chậm trả tiền thuê không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc chủ nhà có quyền lập tức chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà.

Đối với hợp đồng thuê nhà ở, điểm b khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023 quy định bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi bên thuê không trả đủ tiền thuê theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

Ngoài ra, khoản 4 Điều 172 quy định nghĩa vụ thông báo trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, với hợp đồng thuê nhà ở, không thể đơn giản cho rằng chỉ cần người thuê chậm tiền 05 ngày, 10 ngày hoặc 15 ngày thì chủ nhà đương nhiên có quyền lấy lại nhà ngay lập tức.

Đối với những quan hệ thuê nhà, mặt bằng phục vụ kinh doanh, việc xác định căn cứ chấm dứt còn phải xem xét mục đích thuê, hợp đồng và các quy định pháp luật điều chỉnh. Không nên máy móc áp dụng một quy định cho mọi trường hợp.

Điều quan trọng là chủ nhà phải xác định đúng căn cứ chấm dứt trước khi tiến hành những bước tiếp theo.

2. Người thuê khóa cửa bỏ đi có được xem là đã trả nhà?

Đây là điểm rất dễ bị hiểu sai.

Một người thuê có thể không còn sinh sống tại căn nhà, nhưng điều đó không nhất thiết đồng nghĩa họ đã chấm dứt hợp đồng hoặc từ bỏ quyền đối với tài sản bên trong.

Việc trả nhà thường cần được thể hiện bằng những hành vi rõ ràng, chẳng hạn như thông báo chấm dứt, bàn giao chìa khóa, chuyển hết tài sản, lập biên bản bàn giao hoặc có thỏa thuận xác nhận việc hoàn trả nhà.

Ngược lại, nếu người thuê chỉ khóa cửa rồi không xuất hiện, vẫn còn đồ đạc bên trong và không có bất kỳ thông báo nào, thì cần thận trọng khi xác định họ đã thực sự trả lại nhà hay chưa.

Bởi lẽ, việc người thuê vắng mặt và việc người thuê đã hoàn trả quyền chiếm hữu căn nhà là hai vấn đề khác nhau.

Ngay cả khi hợp đồng đã hết hạn hoặc đã chấm dứt hợp pháp, điều đó cũng không tự động trao cho chủ nhà quyền tùy ý xử lý mọi tài sản còn lại trong nhà.

3. Chủ nhà có được tự ý phá khóa, mở cửa để lấy lại nhà?

Không có một quy định chung nào cho phép chủ nhà cứ thấy người thuê nợ tiền, vắng mặt là được tự ý phá khóa, di chuyển tài sản và thu hồi nhà.

Hành vi này cần được đánh giá trong từng hoàn cảnh cụ thể: hợp đồng còn hiệu lực hay không, đã có căn cứ chấm dứt chưa, người thuê có thực sự bàn giao hoặc từ bỏ việc chiếm hữu hay không, bên trong có tài sản gì và chủ nhà đã thực hiện những thủ tục nào.

Nếu chủ nhà tự ý phá khóa, chuyển đồ đạc, chiếm giữ hoặc làm thất lạc tài sản, tranh chấp ban đầu chỉ liên quan đến tiền thuê có thể phát sinh thêm yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Tùy hành vi và hậu quả thực tế, còn có thể phát sinh trách nhiệm pháp lý khác nếu đủ các yếu tố luật định.

Điều đáng tiếc là trong nhiều trường hợp, chủ nhà vốn là người bị vi phạm hợp đồng nhưng vì xử lý nóng vội lại tự tạo ra bất lợi cho mình.

Chẳng hạn, người thuê còn nợ 30 triệu đồng. Chủ nhà phá khóa, đưa toàn bộ đồ đạc ra ngoài. Sau đó, người thuê quay lại cho rằng một số tài sản có giá trị đã bị mất hoặc hư hỏng.

Lúc này, thay vì chỉ tập trung chứng minh khoản tiền thuê chưa thanh toán, chủ nhà còn phải đối mặt với một tranh chấp mới liên quan đến việc quản lý và xử lý tài sản.

Vì vậy, không nên đánh đổi một khoản nợ tiền thuê lấy nguy cơ phát sinh một tranh chấp phức tạp hơn.

4. Chủ nhà cần làm gì khi người thuê không trả tiền và không liên lạc?

Theo chúng tôi, chủ nhà nên xử lý theo một trình tự có căn cứ, thay vì vội vàng mở cửa lấy lại nhà.

Bước thứ nhất: Xác định chính xác khoản nợ và tình trạng hợp đồng.

Chủ nhà cần rà soát hợp đồng thuê, thời hạn thuê, kỳ hạn thanh toán, số tiền đã nhận, số tiền còn thiếu, tiền điện nước và những khoản nghĩa vụ khác.

Cần phân biệt khoản tiền thuê đã đến hạn với khoản tiền thuê của thời gian chưa phát sinh, cũng như tiền đặt cọc với tiền thuê.

Không nên chỉ vì đang giữ tiền cọc mà mặc nhiên cho rằng chủ nhà có thể xử lý toàn bộ khoản cọc theo ý mình.

Bước thứ hai: Gửi thông báo yêu cầu thanh toán và thực hiện nghĩa vụ.

Thông báo cần thể hiện rõ số tiền còn nợ, thời gian nợ, căn cứ hợp đồng, thời hạn yêu cầu thanh toán và hậu quả pháp lý nếu tiếp tục vi phạm.

Nên gửi thông báo theo các phương thức liên lạc đã được thỏa thuận: địa chỉ cư trú, địa chỉ liên hệ, email, tin nhắn hoặc phương thức khác có thể chứng minh việc gửi và nhận.

Trường hợp người thuê không phản hồi, cần lưu giữ chứng cứ về việc đã gửi thông báo.

Bước thứ ba: Thực hiện quyền chấm dứt hợp đồng khi có đủ căn cứ.

Nếu hành vi vi phạm đã đáp ứng điều kiện chấm dứt theo pháp luật và hợp đồng, chủ nhà cần gửi thông báo chấm dứt đúng hình thức, thời hạn.

Thông báo nên xác định rõ thời điểm chấm dứt, yêu cầu thanh toán công nợ, di dời tài sản và bàn giao nhà.

Việc gửi thông báo không tự động chứng minh người thuê đã nhận nhà hay đã đồng ý bàn giao, nhưng là chứng cứ quan trọng về quá trình chủ nhà thực hiện quyền của mình.

Bước thứ tư: Yêu cầu bàn giao nhà và lập biên bản.

Nếu người thuê hợp tác, hai bên cần lập biên bản bàn giao, kiểm kê tài sản, xác nhận công nợ và tình trạng căn nhà.

Trường hợp người thuê không hợp tác hoặc không thể liên hệ, chủ nhà nên tiếp tục củng cố chứng cứ về tình trạng thực tế, việc vắng mặt, các thông báo đã gửi và những thiệt hại phát sinh.

Nếu có dấu hiệu sự cố khẩn cấp như cháy nổ, rò rỉ điện nước hoặc nguy cơ đe dọa an toàn, việc tiếp cận và xử lý phải giới hạn ở mức cần thiết để ngăn ngừa nguy hiểm, phù hợp quy định pháp luật. Không nên lợi dụng tình huống khẩn cấp để thực hiện việc thu hồi nhà hoặc xử lý tài sản trái pháp luật.

Bước thứ năm: Khởi kiện khi không thể giải quyết bằng thỏa thuận.

Khi người thuê không thanh toán, không bàn giao và không hợp tác, chủ nhà có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết các nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng.

Tùy tình trạng vụ việc, yêu cầu có thể bao gồm xác định việc chấm dứt hợp đồng, buộc trả lại nhà, thanh toán tiền thuê còn nợ, tiền thuê trong thời gian chậm trả nhà và bồi thường thiệt hại có căn cứ.

Sau khi có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, việc buộc giao trả nhà và xử lý nghĩa vụ được thực hiện thông qua cơ chế thi hành án dân sự theo quy định.

5. Đồ đạc người thuê bỏ lại trong nhà, chủ nhà xử lý thế nào?

Đây là vấn đề cần đặc biệt thận trọng.

Tủ lạnh, máy giặt, giường, tủ, quần áo, giấy tờ, hàng hóa hoặc các thiết bị kinh doanh để lại trong căn nhà không mặc nhiên trở thành tài sản của chủ nhà chỉ vì người thuê nợ tiền hoặc không quay lại.

Chủ nhà không nên tự ý bán, sử dụng, tiêu hủy hoặc giữ tài sản để cấn trừ nợ nếu không có căn cứ pháp luật hoặc thỏa thuận hợp pháp cho phép.

Trong trường hợp người thuê đã bàn giao nhà nhưng chưa di dời hết tài sản, các bên nên lập biên bản xác định cụ thể số lượng, tình trạng, thời hạn nhận lại và trách nhiệm chi phí bảo quản.

Nếu người thuê không hợp tác, chủ nhà cần ghi nhận chứng cứ, thông báo yêu cầu nhận tài sản và lựa chọn phương án bảo quản, xử lý phù hợp với tình trạng pháp lý thực tế.

Không nên hiểu rằng chỉ cần mời người làm chứng hoặc lập vi bằng là mọi hành vi mở cửa, di dời hay bán tài sản đều trở nên hợp pháp.

Vi bằng và các tài liệu ghi nhận hiện trạng có thể có giá trị chứng cứ, nhưng không thay thế quyền định đoạt tài sản của người thuê, không thay thế bản án và cũng không phải giấy phép để cưỡng chế thu hồi nhà.

6. Chủ nhà có được giữ tiền đặt cọc để trừ tiền thuê còn nợ?

Việc xử lý tiền đặt cọc cần căn cứ vào nội dung hợp đồng và quy định về đặt cọc tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Nếu hợp đồng quy định tiền cọc bảo đảm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê, bàn giao nhà và bồi thường thiệt hại thì đây là cơ sở quan trọng để xác định phạm vi xử lý khoản tiền này.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ việc khấu trừ công nợ thực tế, xử lý tiền cọc do vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Không phải cứ người thuê nợ một tháng tiền nhà thì chủ nhà đương nhiên được giữ toàn bộ khoản cọc hai hoặc ba tháng, đồng thời yêu cầu trả đủ tiền thuê còn nợ và thêm các khoản bồi thường không có căn cứ.

Ngược lại, người thuê cũng không thể mặc nhiên cho rằng tháng cuối cùng không cần đóng tiền thuê vì chủ nhà đang giữ tiền cọc, nếu các bên không có thỏa thuận hoặc căn cứ pháp luật cho phép việc cấn trừ.

Khi giải quyết, cần xác định rõ khoản tiền nào là nợ thuê, khoản nào là chi phí hợp lý, khoản nào là chế tài đặt cọc và có hay không việc yêu cầu thanh toán trùng lặp.

7. Người thuê bỏ đi, chủ nhà có được yêu cầu tiền thuê cho đến khi lấy lại nhà?

Điều 482 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định khi bên thuê chậm trả tài sản thuê, bên cho thuê có quyền yêu cầu trả lại tài sản, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và bồi thường thiệt hại; nếu có thỏa thuận về phạt vi phạm thì có thể yêu cầu theo điều kiện luật định.

Vì vậy, việc người thuê không còn trực tiếp sinh sống tại căn nhà không đương nhiên làm chấm dứt mọi nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, để xác định khoản tiền phải thanh toán, cần làm rõ thời điểm hợp đồng chấm dứt, thời điểm thực tế hoàn trả nhà, nguyên nhân chậm bàn giao và các tình tiết liên quan.

Đặc biệt, phải phân biệt tiền thuê phát sinh trong thời hạn hợp đồng với khoản tiền do chậm trả tài sản sau khi hợp đồng đã chấm dứt.

Nếu chủ nhà đã nhận lại nhà và cho người khác thuê, việc tiếp tục yêu cầu người thuê cũ thanh toán cho cùng một thời gian cũng phải được xem xét cẩn trọng, tránh yêu cầu không có căn cứ hoặc tính trùng thiệt hại.

8. Vì sao hợp đồng thuê nhà cần có điều khoản xử lý trường hợp người thuê bỏ đi?

Phần lớn tranh chấp trở nên phức tạp vì hợp đồng chỉ quy định giá thuê, tiền cọc và thời hạn thuê, nhưng không dự liệu tình huống người thuê vi phạm nghĩa vụ rồi mất liên lạc.

Theo chúng tôi, hợp đồng nên có những thỏa thuận rõ ràng về địa chỉ và phương thức nhận thông báo; thời hạn thanh toán; nghĩa vụ cung cấp thông tin liên hệ; trình tự chấm dứt hợp đồng; trách nhiệm bàn giao nhà; xử lý tài sản để lại; công nợ và tiền đặt cọc.

Đặc biệt, cần xác định cách thức ghi nhận hiện trạng khi người thuê không hợp tác, nhưng không nên thiết kế những điều khoản cho phép chủ nhà tùy ý phá khóa, chiếm giữ hoặc bán tài sản trái pháp luật.

Một điều khoản có lợi cho chủ nhà nhưng không phù hợp quy định pháp luật có thể không đạt được mục đích bảo vệ khi tranh chấp được đưa ra Tòa án.

Hợp đồng chặt chẽ không phải là hợp đồng trao cho chủ nhà mọi quyền, mà là hợp đồng giúp chủ nhà thực hiện được các quyền hợp pháp một cách rõ ràng, có chứng cứ và ít rủi ro nhất.

9. Góc nhìn của luật sư: Chủ nhà không nên tự biến mình thành người vi phạm pháp luật

Có thể hiểu được sự bức xúc của người cho thuê khi tài sản của mình bị chiếm giữ, tiền thuê không được thanh toán, còn người thuê thì khóa cửa bỏ đi, không liên lạc.

Chủ nhà có quyền yêu cầu người thuê thực hiện nghĩa vụ, trả lại nhà và bồi thường những thiệt hại hợp pháp.

Nhưng quyền đó cần được thực hiện bằng phương thức phù hợp pháp luật.

Một trong những sai lầm thường gặp là cho rằng: “Nhà của tôi thì tôi có quyền phá khóa lấy lại bất cứ lúc nào”.

Cách suy nghĩ này bỏ qua một thực tế pháp lý: khi hợp đồng thuê được giao kết hợp pháp, người thuê có quyền sử dụng và chiếm hữu căn nhà trong phạm vi, thời hạn được xác lập. Việc chấm dứt quyền đó phải có căn cứ; việc buộc bàn giao nhà khi có tranh chấp cũng phải tuân theo cơ chế pháp luật.

Tương tự, việc người thuê nợ tiền không làm mất quyền sở hữu của họ đối với những tài sản đang để trong căn nhà.

Chủ nhà cần kiên quyết bảo vệ quyền lợi của mình, nhưng không nên vì nóng vội mà sử dụng những biện pháp có thể khiến mình phải gánh thêm trách nhiệm pháp lý.

Ở chiều ngược lại, người thuê cũng cần hiểu rằng việc khóa cửa bỏ đi, không trả tiền và không bàn giao nhà không phải là cách thoát khỏi nghĩa vụ hợp đồng.

Nghĩa vụ thanh toán, hoàn trả tài sản và bồi thường thiệt hại có thể vẫn tiếp tục phát sinh theo hợp đồng và pháp luật, ngay cả khi người thuê đã chuyển đến nơi khác.

Một quan hệ thuê nhà lành mạnh phải được xây dựng trên sự tôn trọng quyền sở hữu của chủ nhà và trách nhiệm thực hiện cam kết của người thuê.

Khi tranh chấp xảy ra, giải pháp đúng không phải là bên nào mạnh hơn thì tự mình giải quyết, mà là bên có quyền phải biết sử dụng đúng công cụ pháp lý để bảo vệ quyền đó.

Bởi trong pháp luật, có quyền là một chuyện; thực hiện quyền đúng cách lại là một chuyện khác.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ XUÂN NINH

Điểm tựa pháp lý vững bền

Văn Phòng Luật Sư Xuân Ninh

• Địa chỉ: Số 05 Nguyễn Văn Tiết, khu phố Bình Hòa, phường Lái Thiêu, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Hotline: 0977.444.458 – Trưởng văn phòng: Luật sư Bùi Xuân Ninh
• Email: xnlawfirm@gmail.com
• Website: luatxuanninh.com

Hãy để chúng tôi, Văn Phòng Luật Sư Xuân Ninh, đồng hành cùng bạn trong mọi thủ tục liên quan đến pháp lý, pháp luật, giấy đăng ký, giấy phép các loại… Giúp bạn yên tâm và thuận tiện hơn trong cuộc sống hàng ngày.