Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là một giao dịch đặc thù trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản, gắn liền với việc dịch chuyển quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Hoạt động này không chỉ tác động trực tiếp đến quyền lợi của các chủ thể tham gia dự án mà còn ảnh hưởng đến việc thực hiện quy hoạch, mục tiêu đầu tư và trật tự quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Do đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã thiết lập các nguyên tắc và điều kiện chặt chẽ nhằm bảo đảm việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện đúng quy định pháp luật, bảo đảm tính liên tục của dự án, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan và phòng ngừa rủi ro pháp lý trong quá trình triển khai, khai thác dự án.
-
Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
Điều 39. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
- Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
- Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.
- Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật.
- Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 của Luật này và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Tóm lại, chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác khi:
- Dự án đang trong thời hạn thực hiện;
- Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
- Việc chuyển nhượng phải bảo đảm:
- Không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án;
- Không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.
– Sau khi chuyển nhượng:
- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng;
- Trở thành chủ đầu tư đối với dự án hoặc phần dự án đã nhận chuyển nhượng.
– Hồ sơ dự án:
- Không phải lập lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng, giấy phép xây dựng nếu không thay đổi nội dung dự án;
- Trường hợp có thay đổi thì thực hiện điều chỉnh theo quy định pháp luật.
– Việc chuyển nhượng phải:
- Đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định;
- Tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai theo pháp luật về đất đai.
-
Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
Điều 40. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư;
b) Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị;
c) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;
d) Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
đ) Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;
e) Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp;
g) Dự án còn trong thời hạn thực hiện;
h) Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.
2. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 của Luật này và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội dung dự án thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật này.
3. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
4. Doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản ngoài tuân thủ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.
5. Ngoài điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.
2.1. Điều kiện đối với dự án chuyển nhượng
– Dự án đã được:
- Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư;
- Lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư theo quy định.
- Có quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
– Đã hoàn thành:
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch được phê duyệt.
– Quyền sử dụng đất:
- Không có tranh chấp;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch;
- Không bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.
– Dự án:
- Không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động;
- Không có quyết định thu hồi đất.
- Trường hợp đang thế chấp:
- Phải thực hiện giải chấp trước khi chuyển nhượng.
- Dự án còn trong thời hạn thực hiện.
- Đối với chuyển nhượng một phần dự án:
- Phần dự án phải độc lập về hạng mục công trình, mục đích sử dụng và khai thác kinh doanh.
2.2. Điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Năng lực, tư cách pháp lý;
- Điều kiện kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản.
- Cam kết tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh đúng nội dung dự án đã được chấp thuận;
- Cam kết trong trường hợp điều chỉnh dự án thì thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định.
2.3. Điều kiện đối với chủ đầu tư chuyển nhượng
- Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.
- Đồng thời, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan).
2.4. Điều kiện đối với doanh nghiệp nhà nước
Ngoài các điều kiện nêu trên, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải tuân thủ pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.
2.5. Điều kiện khác theo pháp luật có liên quan
Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng:
- Điều kiện theo pháp luật về đầu tư;
- Các điều kiện khác theo quy định pháp luật có liên quan.
Nếu cần thêm thông tin chi tiết, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Văn phòng Luật sư Xuân Ninh để được luật sư hỗ trợ, tư vấn và đưa ra giải pháp phù hợp nhất.
Văn Phòng Luật Sư Xuân Ninh
- Địa chỉ: Số 05 Nguyễn Văn Tiết, khu phố Bình Hòa, phường Lái Thiêu, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Hotline: 0977.444.458 – Trưởng văn phòng: Luật sư Bùi Xuân Ninh
- Email: xnlawfirm@gmail.com
- Website: luatxuanninh.com
Hãy để chúng tôi Văn Phòng Luật Sư Xuân Ninh đồng hành cùng bạn trong mọi thủ tục liên quan đến pháp lý, pháp luật, giấy đăng ký, giấy phép các loại… Giúp bạn yên tâm và thuận tiện hơn trong cuộc sống hàng ngày.
