Điều kiện để kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 2025

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 tiếp tục phát triển mạnh mẽ, các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng trở nên phổ biến và giữ vai trò quan trọng trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, đây cũng là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý do chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều đạo luật khác nhau như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Thực tiễn cho thấy, nhiều tranh chấp phát sinh từ việc chủ đầu tư kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật, hoặc người mua không được cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý cần thiết trước khi ký kết hợp đồng.

Do đó, việc tìm hiểu một cách hệ thống, đầy đủ và chính xác các điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai năm 2025 không chỉ là nhu cầu cấp thiết đối với các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản mà còn là yêu cầu quan trọng đối với người dân, nhà đầu tư và các tổ chức tín dụng có liên quan.

Với vai trò là đơn vị hành nghề luật sư chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, Văn phòng Luật sư Xuân Ninh cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện liên quan đến điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật hiện hành.

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 thì: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Như vậy, điều kiện để được xem là nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải có 2 yếu tố là đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu.

Nguyên tắc đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Tuân thủ các nguyên tắc như việc mua bán nhà ở có sẵn quy định tại Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể:

– Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung.

– Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Trình tự, thủ tục, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

– Việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

– Việc mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu.

Đối tượng được mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 15 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

– Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 10 của Luật này được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng, kinh doanh.

– Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.

– Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam được phép:

• Mua, thuê nhà ở để sử dụng; được thuê nhà ở để kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Được mua, thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình.
• Thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.

– Tổ chức nước ngoài đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài đang trong thời hạn cư trú hợp pháp tại Việt Nam được thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình.

– Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.

Điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Căn cứ Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, để được khai thác với mục đích kinh doanh, các loại hình nhà ở hình thành trong tương lai này cần đáp ứng những điều kiện sau:

1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

a) Quyết định giao đất;

b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Có các loại giấy tờ sau đây:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
5. Nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Nguyên tắc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

• Việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, cụ thể:

+ Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.

+ Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai cho bên mua.

+ Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

• Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, cụ thể:

+ Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.

+ Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

• Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì:

+ Bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

+ Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Nếu cần thêm thông tin chi tiết, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Văn phòng Luật sư Xuân Ninh để được luật sư hỗ trợ, tư vấn và đưa ra giải pháp phù hợp nhất.

Văn Phòng Luật Sư Xuân Ninh

• Địa chỉ: Số 05 Nguyễn Văn Tiết, khu phố Bình Hòa, phường Lái Thiêu, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Hotline: 0977.444.458 – Trưởng văn phòng: Luật sư Bùi Xuân Ninh
• Email: xnlawfirm@gmail.com
• Website: luatxuanninh.com

Hãy để chúng tôi Văn Phòng Luật Sư Xuân Ninh đồng hành cùng bạn trong mọi thủ tục liên quan đến pháp lý, pháp luật, giấy đăng ký, giấy phép các loại… Giúp bạn yên tâm và thuận tiện hơn trong cuộc sống hàng ngày.