Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất – Phương thức và thủ tục giải quyết theo pháp luật

Tranh chấp đất đai, đặc biệt là tài sản gắn liền với đất như nhà ở hay các công trình xây dựng, xuất hiện ngày càng nhiều trong thực tế. Đây là nhóm tranh chấp thường phức tạp, dễ kéo dài và khiến người dân lúng túng khi phải xác định quyền sở hữu cũng như lựa chọn cách giải quyết phù hợp.

Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn và có định hướng xử lý đúng khi gặp vướng mắc, Văn phòng Luật sư Xuân Ninh xin chia sẻ những nội dung cơ bản về tài sản gắn liền với đất và các phương thức, thủ tục giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật hiện hành. Hy vọng bài viết này sẽ giúp bạn có thêm thông tin cần thiết để bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Tài sản gắn liền với đất gồm những loại nào?

Theo khoản 2 Điều 131 Luật Đất đai 2024, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

“…2. Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.”

Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 cũng giải thích rõ về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

“21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.”

Từ các quy định trên có thể thấy, tài sản gắn liền với đất về bản chất là những tài sản được tạo lập trên đất như nhà ở và công trình xây dựng, và chỉ được công nhận hợp pháp khi chủ sở hữu đăng ký và được ghi nhận trong Giấy chứng nhận. Nói cách khác, Giấy chứng nhận không chỉ xác lập quyền sử dụng đất mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản xây dựng trên đất. Việc tài sản có được đăng ký hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình giải quyết tranh chấp sau này.

Phương thức giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất

1. Hòa giải

Hòa giải là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp được các bên ưu tiên lựa chọn. Trong đó, các bên có thể mời Hòa giải viên cơ sở theo quy định của Luật Hòa giải cơ sở 2013 hoặc các hình thức hòa giải ngoài tố tụng khác. Hòa giải viên đóng vai trò là người trung gian độc lập, hỗ trợ các bên xác định trọng tâm tranh chấp, thúc đẩy đối thoại trên tinh thần thiện chí nhằm tìm kiếm và thống nhất phương án giải quyết hòa bình, phù hợp với lợi ích các bên và quy định pháp luật.

Ưu điểm:

• Tính linh hoạt và hiệu quả chi phí: Thủ tục được thực hiện một cách đơn giản, linh hoạt, nhanh chóng và có chi phí thấp hơn đáng kể so với các phương thức tố tụng (như khởi kiện tại Tòa án).
• Chuyên môn hỗ trợ: Sự tham gia của bên thứ ba có kinh nghiệm, kiến thức pháp luật và kỹ năng đàm phán giúp tăng khả năng thành công của quá trình hòa giải, đặc biệt khi các bên có sự hiểu biết pháp lý hạn chế hoặc kỹ năng thương lượng chưa cao.
• Tính tự nguyện và khả năng thi hành: Kết quả hòa giải được ghi nhận bằng văn bản thỏa thuận hòa giải thành có sự chứng kiến của Hòa giải viên. Do kết quả được hình thành trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận của các bên nên mức độ tôn trọng và khả năng tự giác thi hành được đánh giá là cao hơn.
• Bảo mật: Thông tin trao đổi trong quá trình hòa giải thường được bảo mật, giúp các bên duy trì mối quan hệ và tránh công khai hóa tranh chấp.

Nhược điểm:

• Tính bắt buộc và khả năng thành công: Nếu một bên thiếu thiện chí, không trung thực hoặc cố tình kéo dài thời gian, quá trình hòa giải sẽ khó đạt được kết quả mong muốn hoặc dẫn đến bế tắc.
• Uy tín và thông tin: Việc trao đổi thông tin trong quá trình hòa giải vẫn tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến uy tín (tùy thuộc vào cam kết bảo mật).

Hòa giải là phương thức mang tính khuyến khích đối với hầu hết các loại tranh chấp (bao gồm cả tranh chấp về tài sản gắn liền với đất), trừ những trường hợp pháp luật có quy định cụ thể về thủ tục hòa giải bắt buộc trước khi khởi kiện. Do đó, hòa giải luôn được xem là bước đi cần thiết và nên được ưu tiên cân nhắc trước khi các bên quyết định lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp chính thức bằng con đường tố tụng tại Tòa án hoặc Trọng tài.

2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Nếu hòa giải không thành hoặc các bên không lựa chọn hòa giải, các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp.

• Thẩm quyền theo vụ việc: Căn cứ Điều 26 BLTTDS 2015 (sửa đổi, bổ sung 2025), tranh chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
• Thẩm quyền theo cấp: Điều 35 BLTTDS 2015 (sửa đổi, bổ sung 2025) quy định Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp quy định tại Điều 26 Bộ luật này.
• Thẩm quyền theo lãnh thổ: Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015 (sửa đổi, bổ sung 2025) quy định đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Thủ tục giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất tại Tòa án

1. Cách viết đơn khởi kiện 

Căn cứ khoản 4 Điều 189 BLTTDS 2015 (sửa đổi, bổ sung 2025), đơn khởi kiện phải có nội dung chính sau đây:

1)       Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

2)       Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

3)       Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

4)       Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

5)       Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

6)       Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

7)       Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

8)       Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

9)       Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

10)     Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

11)     Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Đơn khởi kiện phải được ký tên hoặc điểm chỉ đúng quy định.

2. Thủ tục giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất tại Tòa án

Sau khi nộp đơn khởi kiện và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định, trừ trường hợp thuộc diện không phải nộp, được miễn nộp tiền tạm ứng án phí, tạm ứng lệ phí Tòa án hoặc được miễn án phí, lệ phí Tòa án theo pháp luật, Tòa án sẽ xem xét việc thụ lý và tiến hành giải quyết vụ án theo trình tự của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ Điều 205 BLTTDS 2015 (sửa đổi, bổ sung 2025), trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự có cơ hội thỏa thuận về phương án giải quyết tranh chấp, trừ các trường hợp:

• Vụ án thuộc trường hợp không được hòa giải theo Điều 206;
• Vụ án không thể hòa giải theo Điều 207;
• Vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn.

Trong trường hợp hòa giải không thành, Tòa án sẽ ban hành quyết định đưa vụ án ra xét xử và tiến hành các hoạt động tố tụng cần thiết như:

• Lấy lời khai, thu thập chứng cứ;
• Xem xét, thẩm định tại chỗ đối với bất động sản hoặc tài sản là đối tượng tranh chấp (nếu có);
• Mở phiên tòa sơ thẩm để giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

Nếu cần thêm thông tin chi tiết, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Văn phòng Luật sư Xuân Ninh để được luật sư đất đai hỗ trợ, tư vấn và đưa ra giải pháp phù hợp nhất cho trường hợp của bạn.

Văn Phòng Luật Sư Xuân Ninh 

• Địa chỉ: Số 05 Nguyễn Văn Tiết, khu phố Bình Hòa, phường Lái Thiêu, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Hotline: 0977.444.458 – Trưởng văn phòng: Luật sư Bùi Xuân Ninh
• Email: xnlawfirm@gmail.com
• Website: luatxuanninh.com

Hãy để chúng tôi Văn Phòng Luật Sư Xuân Ninh đồng hành cùng bạn trong mọi thủ tục liên quan đến pháp lý, pháp luật, giấy đăng ký, giấy phép các loại… Giúp bạn yên tâm và thuận tiện hơn trong cuộc sống hàng ngày.